Ko je vlasnik i ima li tereta
Osnovne podatke o parceli svako može besplatno da vidi na sajtu Republičkog geodetskog zavoda (rgz.gov.rs, deo Javni pristup): površinu, vrstu zemljišta, vlasnika i udeo, i da li je upisana hipoteka, teret ili spor. Ako ne znate broj parcele, nađite ga na portalu GeoSrbija.
Besplatan digitalni izvod iz katastra dobija se preko sajta RGZ-a, aplikacije eKatastar ili Portala digitalnih usluga. Overen list nepokretnosti niko ne sme da traži od vas.
Katastar ne pokazuje dug za porez na imovinu dok za njega nije upisana hipoteka. Zato od prodavca tražite uverenje lokalne poreske administracije da nema duga.
Da li na placu sme da se gradi
Građevinsko je samo zemljište koje je zakonom ili planom određeno za gradnju. Najbrže ćete to saznati iz informacije o lokaciji, koju opština izdaje za osam dana, po stvarnim troškovima. Iz nje vidite šta na placu sme da se gradi i koliko.
Proverite i ovo:
- da li plac ima pristup javnom putu; ako se prolazi preko tuđeg placa, a pravo prolaza (služnost) nije upisano, do placa pravno možda nema prilaza
- koliko su daleko struja, voda i kanalizacija; blizina mreže ne znači automatski pravo na priključak, a dovođenje može koštati više nego što očekujete
- da li je za plac podnet zahtev za vraćanje oduzete imovine (restitucija); takav plac ne sme da se proda dok se postupak ne završi
- da li je plac poljoprivredni; promena namene ide planom, a pre građevinske dozvole plaća se posebna naknada
Suvlasnici i pravo preče kupovine
Ako plac ima više vlasnika, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Prodavac im mora pismeno ponuditi svoj deo, a oni imaju 15 dana da odgovore. Trećem licu ne sme da proda pod povoljnijim uslovima. Ako to preskoči, suvlasnik u roku od 30 dana od kada je saznao može tužbom da traži da se deo proda njemu, pod istim uslovima.
Kod poljoprivrednog zemljišta pravo preče kupovine, posle suvlasnika, ima i vlasnik susedne parcele. Kod građevinskog zemljišta to ne važi.
Kapara i predugovor
Kad date kaparu, ugovor se smatra zaključenim. Ako odustanete vi, prodavac zadržava kaparu. Ako odustane prodavac, vraća vam je duplo. Zakon ne propisuje koliko kapara iznosi.
Predugovor mora imati istu formu kao glavni ugovor, što znači da se i on overava (solemnizuje) kod javnog beležnika. Inače nema pravno dejstvo.
Ugovor kod javnog beležnika
Ugovor o kupoprodaji mora biti solemnizovan kod javnog beležnika na čijem se području plac nalazi. Bez toga nema pravno dejstvo. Beležnik proverava prodavca, njegov bračni status i da li je isti plac već prodavao nekom drugom.
Novac ide preko računa: fizičko lice ne sme da primi 10.000 € ili više u gotovini za nepokretnost.
Prodavac u ugovoru daje bezuslovnu saglasnost da se kupac upiše kao vlasnik (clausula intabulandi). Bez nje se u katastar upisuje samo predbeležba.
Upis u katastar ide sam
Beležnik ugovor sam šalje katastru, elektronski, u roku od 24 sata. Katastar o upisu odlučuje u roku od pet radnih dana. Ugovor preko katastra stiže i poreskom organu, pa posebnu poresku prijavu ne podnosite.
Koliko košta
Za plac od oko 20.000 € beležnik naplaćuje 12.960 dinara za solemnizaciju, ili 21.600 dinara ako on sastavlja ugovor. Za plac od oko 50.000 € to je 25.920, odnosno 43.200 dinara. Uz to idu manji troškovi isprave. Iznosi su po tarifi od jula 2025, sa PDV-om.
Porez na prenos apsolutnih prava je 2,5% od ugovorene cene, a poreski organ može da je koriguje ako je niža od tržišne. Po zakonu ga duguje prodavac, ali ga kupac često preuzme ugovorom. Od 2025. ovaj porez utvrđuje opština, a plaća se u roku od 15 dana od rešenja. Oslobođenje za prvi stan ne važi za prazan plac.
Za upis u katastar plaća se i taksa Republičkog geodetskog zavoda.
Kupovina placa od opštine
Opština građevinsko zemljište prodaje javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda, po tržišnim uslovima, i plac dobija najbolja ponuda. Oglas se objavljuje u dnevnom listu. Obično se uplaćuje depozit, na primer 10% početne cene, koji gubi onaj ko odustane. Neposredna pogodba je moguća samo u izuzecima, na primer zbog ispravke granica parcele.